La pandemia da COVID-19 che ha colpito il nostro Paese, ha negativamente inciso sulla situazione economica dell’intera popolazione. Attività di quasi ogni settore hanno registrato notevoli perdite economiche, talvolta senza possibilità di porre rimedio.
L’analisi di seguito sviluppata, mira ad accentrare l’attenzione sull’impatto pandemico che, anche i proprietari di immobili, hanno dovuto fronteggiare. Questi ultimi, costretti a non vedersi più riconosciuto il diritto alla corresponsione del canone locatizio, contrattualmente previsto, in caso di immobili locati. Spesso, il canone predetto rappresenta una risorsa quasi indispensabile per il locatore al fine di fronteggiare gli elevati costi della vita quotidiana in realtà metropolitane, soprattutto in periodi di crisi. Ciò premesso, il tanto chiacchierato “blocco degli sfratti” rappresenta sicuramente un’arma a doppio taglio, in quanto se da un lato tutela la parte contrattuale rappresentata dal conduttore, dall’altro pregiudica al locatore di avviare la procedura esecutiva nei confronti di quest’ultimo al configurarsi di determinate situazioni.
Il codice di procedura civile, artt. 657 e ss, individua 4 tipologie di sfratto:
- Sfratto finita locazione: configurabile giuridicamente alla scadenza del contratto di locazione, a seguito del mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore;
- Sfratto per morosità: configurabile giuridicamente in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione;
- Sfratto per inadempienza: configurabile giuridicamente a fronte di un grave inadempimento contrattuale del conduttore (es. sublocazione);
- Sfratto per necessità: configurabile giuridicamente alla scadenza del contratto di locazione, con il locatore che esprime la volontà di impedire il rinnovo automatico del contratto medesimo;
Di seguito un inciso giuridico quanto mai attuale.
Il Decreto Milleproroghe, D.L. 31 dicembre 2020, n. 183, prevede, il blocco dell’esecuzione, fino al 30 giugno 2021, unicamente riferito agli sfratti per morosità, già convalidati (ovvero quando il giudice ha accertato la morosità del conduttore) ed agli sfratti emessi a seguito di pignoramento dell’immobile.
Dunque, sono invece esclusi dal predetto blocco gli sfratti per finita locazione, convalidati nei confronti dei conduttori giunti alla scadenza ultima del termine contrattualmente pattuito, nonché l’ingiunzione di rilasciare l’immobile trasferito all’aggiudicatario, se non ad uso abitativo per debitore e familiari ed i provvedimenti di restituzione degli immobili occupati abusivamente o senza valido titolo.
È tuttavia necessario fare chiarezza specificando che degli sfratti ne è bloccata la sola esecuzione, di conseguenza ove si configurassero i presupposti, il procedimento può essere avviato in ogni momento.
Tra le numerose normative emesse nel periodo della pandemia, non ve ne è alcuna che esonera il conduttore dal pagamento del canone di locazione, né alcuna vincolante per le parti alla rinegoziazione del canone.
Di seguito è possibile riscontrare differenti orientamenti al riguardo.
Il Tribunale di Bari, con Sentenza del 09/06/2020, ha ritenuto che il giudice dell’esecuzione potesse autorizzare la rinegoziazione del contratto o “decidere di attendere nell’emissione dell’ordine di liberazione, in considerazione delle peculiarità del caso concreto”, relativamente alle richieste effettuate dal conduttore, di ridurre del 60% il canone di locazione nel periodo di marzo-aprile 2020 e del 50% nel periodo maggio-luglio 2020.
Il Tribunale di Venezia, con Sentenza del 30/9/2020, innanzi ad un fattispecie giuridica di sfratto per morosità convalidato a danno di una società, la quale nella qualità di conduttore, per mancato pagamento dei canoni di locazione a fronte di parziale possibilità di utilizzazione del locali locati per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, ha così statuito “non si può parlare di impossibilità assoluta di godimento, ma di una seppur significativa impossibilità parziale, dal momento che la disponibilità dei locali in sé e per sé considerata mai è venuta meno”, “è pertinente il richiamo all’art. 1464 c.c. riguardante l’impossibilità parziale sopravvenuta e che prevede in capo alla parte la cui prestazione di per sé non è divenuta impossibile la scelta fra la riduzione della prestazione e il recesso” e che quindi “pare opportuno trovare un accordo sulla quota di riduzione”.
Il Tribunale di Macerata, con Sentenza del 28/10/2020 ha invece inteso pronunciarsi come segue “il rispetto delle norme di contenimento costituisce solo astratta causa di forza maggiore, la cui incidenza nel caso concreto deve essere dimostrata dal conduttore”.
La situazione che l’intero Paese sta attraversando è complicata, per tutti.
È, quindi, ancor più importante tutelare tutti i cittadini, o come nel caso di specie, conduttori e locatori senza sproporzioni, cercando di attuare la maggior equità, nonché effettuare minuziosamente l’analisi di ogni caso concreto, verificando le reali possibilità di entrambe le parti contraenti.
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